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FPレポート

不動産関連記事を中心としたFPレポート

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毎月、セキスイハイム様の住宅FPレポート記事の執筆に協力しています。平成23年7月は、地価の下落と平成23年度税制改正について記事にしました。

国税庁は、7月1日に、相続税や贈与税の算定基準となる2011年分の路線価の平均変動率を公表しました。全国平均で3.1%下落し、前年に続いて全ての都道府県で下落しましたが、東京、大阪、名古屋をはじめ大都市圏で下げ止まりの兆しが出ています。

地価公示価格は、国土交通省の地価公示によりますと、平成4年以降平成19年と平成20年に前年を上回った以外は下落し続けています。

土地については購入しやすい状況が続き、平成23年度税制改正において、贈与税の住宅取得等資金の非課税とされる資金に土地を先行取得資金も含まれることになりました。不動産に関する優遇税制も期限が延長され、住宅取得を支援する形となっています。

2011年路線価は下落しているが31都道府県では下落幅が縮小

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2011年分路線価(1月1日時点)を発表した。全国約36万地点の標準宅地の平均路線価は、前年比で3.1%下落。都道府県別に見ても、全てで下落したが、31都道府県では下落率が縮小した。

地価公示価格も下落し続けているが、下落率は縮小。
不動産動向を分析しているみずほ信託銀行は「大都市圏では不動産投資が回復しつつあり、個人の住宅需要の高まりで『底打ち感』も出ている」とみている。土地の購入時期を検討されている方はそろそろ決断の時期と言えるかもしれない。

〈路線価〉
主な道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額。国土交通省が公表する公示地価の8割を目安に、実際の売買事例や不動産鑑定士の意見なども参考に国税庁が算定する。
土地取引の参考となる公示地価と計算方法や公表値などが異なり、毎年、問い合わせが相次いだため、国税庁は今年から計算方法を改め、平均路線価の公表もやめた。

土地の先行取得資金も贈与税の住宅取得等資金の非課税の対象

土地を先行取得した場合の資金は、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を受けられなかったが、平成23年度税制改正により適用対象となった。

平成23年1月1日以後、住宅の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われるものに限る)に先行して、その敷地の用に供される土地等を取得する場合の資金が対象となる。
平成23年は1,000万円までが贈与税が非課税とされる。注文住宅を希望される方は、資金繰りが楽になりそうだ。

フラット35Sは下げ幅を圧縮し来年度以降も継続する方針

国土交通省は、住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型住宅ローンフラット35Sの金利優遇措置を来年以降も継続する方針だ。

現在1%としている金利の優遇幅を0.5%前後に引き下げ、利用者の必要額に対して実際に借入れられる比率も現在の100%から70~80%の比率に圧縮する。
フラット35Sの利用者は予想以上に多く、継続措置を取らないと金利の引き下げ幅は0.3%に縮小される。

平成23年度税制改正が成立し、住宅の優遇税制は期限延長

当初の平成23年度税制改正案のうち、一部を切り離した「現下の厳しい経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所得税法等の一部を改正する法律」が、
6月30日に公布された。

住宅用家屋の所有権の保存登記・移転登記・住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置は適用期限が平成25年3月31日まで延長となった。
工事請負契約書および不動産譲渡契約書に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限も平成25年3月31日まで延長となった。

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毎月、セキスイハイム様の住宅FPレポート記事の執筆に協力しています。平成23年6月は、 相続対策について記事にしました。

国税庁は、6月に平成22年分の所得税、消費税及び贈与税の確定申告状況等を公表しました。申告者数は、所得税は2年減少、消費税は5年減少しているのに対し、贈与税は、暦年課税を適用した申告者は前年に比べ19.4%増の34万5千人、うち納税額がある人は同6.4%増の24万人、その納税額は同35.8%増の1109億円と大幅に伸びました。

このうち住宅取得等資金の非課税を適用した申告者は前年に比べ73.8%増の71000人、住宅取得等資金の金額は同110.6%増の7765億円、うち非課税の適用を受けた金額は同275.4%増の7719億円と、いずれも大幅に増加しました。

これは、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税枠が、2009年中の500万円から、2010年中は1500万円(2011年中は1000万円)まで大きく増えたことが要因とみられます。
子に対する住宅取得の応援、相続税の節税対策のために活用されているようです。

必ずもめる相続

遺産分割の争いは年々増加し、家庭裁判所の調停件数も増加している。裁判所の公表している司法統計によると、平成21年度は、遺産分割事件の総数が10,741。

そのうち、認容と調停成立した事件の遺産価額は、5,000万円以下が72.7%である。財産が少ないほどもめる割合が高い。
相続税の申告義務がある場合は、申告期限までに遺産分割が決まらないと、特例を受けられず、法定相続分による相続税額を自己資金から納付しなければならない。争いはできる限り避けたい。

もめないための相続対策

相続でもめないためには、相続財産を確定し、誰に相続させるか決めておき、相続人たちにも納得してもらえるとなお安心だ。
できれば、公正証書遺言を作成すると良い。財産が少なくても争いは起こり、分けられない財産があればもめる原因となる。

また、相続税が発生すると見込まれる場合は、相続人に事前に財産を先渡して相続財産を減らしたいが、贈与税の負担が高額とならないように考慮する必要がある。

自宅は分けられない、子の住宅取得支援が対策となる

遺産のうちに不動産が占める割合は、国税庁の資料によると、平成21年度で55.3%と半分以上を占める。不動産は分けられないので、もめないためには、事前の対策が重要だ。

例えば、子の持ち家を支援するために資金援助を行うことも対策となる。
住宅取得等資金の非課税制度を利用すると、平成23年中の贈与であれば、1,000万円まで贈与税が非課税となり、暦年単位課税の110万円の基礎控除と合わせると1,110万円まで贈与税がかからず、親の財産も減少し、相続対策も併せて行うことができる。

ただし、合計所得金額が2,000万円以下の子に限られる。

相続税税制改正の現状と見通し

平成23年度税制改正が、6月末に成立する見通しとなった。相続税増税は継続審議となり、廃案とはならないため、次の国会で継続される。
将来的には、相続税の基礎控除額の引き下げの可能性はありそうだ。

妻と子が2人の場合、平成23年度税制改正案によれば、相続税の非課税枠である基礎控除額が8,000万円から4,800万円引き下げになる。もめる可能性の高い層でもあり、かつ、相続税申告も必要となる。

相続対策は関係ないとはもう言えない。

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毎月、セキスイハイム様の住宅FPレポート記事の執筆に協力しています。平成23年5月は、 家庭での節電効果について記事にしました。

計画停電の実施や、これから夏の電力不足に備え、節電に対する関心が高まっています。
5月13日には、政府は企業や家庭を対象に、去年と比べて一律15%を節電する目標を掲げ、工場などの大口の利用者については、電力の使用制限を行う準備を進める対策を正式決定しました。

電気代の値上げ幅も東京電力は16%、その他の電力会社8社も2%と想定され、節電が必須となってきました。家電製品の取り扱いの工夫、あるいは買い替えが節電方法となります。

家自体の省エネも節電効果が高く、住宅の新築、建替え等も選択肢となります。
この機会に住宅の取得等を検討してみてはいかがでしょうか。

電化製品の買い替えによる節電効果

家庭のエネルギー使用割合を見ると、

  • 暖房と冷房で26%
  • 照明・コンセントで24% である。

10年前のエアコンを買い替えると、

  • 電力消費量は48%減、
  • 家庭での電力ウェイトが25%
  • なので家庭全体での省エネ効果は12%、
  • 冷蔵庫の省エネ効果は5.8%、
  • テレビで3.5%、

3製品を合計で21.3%となり、政府目標の15%の節電目標を達成できる。

LED電球、節電効果・新製品発売・値頃感で人気

節電効果のあるLED電球が人気。白熱電球に比べ、電気代は約5分の1から6分の1。

発熱量が少ないため表面温度が低く、室温上昇を防ぐのにも効果がある。広範囲に光が広がる新製品の発売、価格も2年前よりも、同じ明るさの商品が半値近くとなり、手頃になってきた。

購入時には、差し込み口の大きさ、用途に応じた色・明るさ・光の広がり、密閉型照明器具に対応しているかどうかを確認したい。

光熱費料金の仕組みを知り、効果的に削減

光熱費は、基本料金と従量料金(使用料)により支払額が決まる。重量料金は完全に使用料に比例しているわけではなく、大量に使った分を割高に設定している。

例えば、東京電力の場合は、契約アンペア数を引下げると基本料金が下がり、従量料金は3段階料金制度が取られているので、使用料が多い家庭ほど、使用料の削減による減額効果が高い。

また、口座引落としによる割引、クレジットカード支払よるポイント制度の利用も検討したい。

省エネ住宅で冷暖房費用を削減

家電製品取り扱い、買い替えによる節電効果もあるが、省エネ住宅の取得、建替えも選択肢となる。

年間冷暖房費用は、国土交通省の試算によると、

  • フラット35Sレベルで52,000円
  • フラット35レベルで92,000円

であり、年間で40,000円の差額となる。

この節約額を預金利息で得ようとすると、500万円の預金を年利1%で1年間預け入れた場合の受取額に相当する。
さらに、太陽光発電装置を設置すれば、電気代を0円とすることも可能だ。

住宅エコポイント早期終了、7月末着工分まで?

5月13日に、国土交通省は、省エネ型住宅を新築等する際に与えられる住宅エコポイントについて、7月末までに着工した工事を対象にすると発表した。

当初12月末までの着工分としていたが、今年に入り利用者が増加し予算超過が見込まれるため、5カ月前倒しする。なお、ポイントの申請期限及び交換期限は変更はない。

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